不動産の売却を考える際、ご事情やスケジュールによって、売却方法は変わってきます。所有不動産がどれ位の価格で売れるか、住宅ローンが残っている物件を売るにはどうしたらよいか、また、税金や手数料といった諸経費をどのくらい見込めばよいかなどについて、状況にあった売却方法を検討します。

1. 売却計画を立てる時のポイント

「家を売ろう」と、考える背景には、何かしらの理由があるはずです。理想に近い形で売却を進めるためにも、予め希望や条件を整理しておきましょう。

売却の目的

まずは目的を明確にしておきましょう。こだわりの条件などあれば最初にお伝え頂いた方がスムーズな売却につながります。

期限

• 期限がある。〇月〇日頃までに売却したい
• 可能な限り早く売却したい
• 特に決まっていない

必要金額

• 最低でも○○○万円は手元に必要
• できれば○○○万円は手元にほしい
• 特に金額のイメージはない

その他

• 可能な限りさまざまな方法で広く購入希望者を募りたい
• 周囲の人には知られずに売却したい

売却のために必要となる諸費用・税金

不動産を売却する際、様々な費用がかかります。売却金額から売却にかかる費用・税金を引いた金額が手取り額となります。

上記の費用の他に物件の事情により荷物の撤去費用や解体費用がかかる場合もあります。その際は担当者が詳しくお伝え致します。

不動産売却は、所有不動産がいくらで売れるかを調べる価格査定から始まります。売却が決まっている方はもちろん、住みかえを考え始めたばかりの方も、まずは査定をしてみましょう。売却金額の目安を知ることで、様々な計画を立てやすくなります。

※弊社では査定の際、一切の費用を頂いておりません。安心してお申込みください。

1. 査定とは

ご売却予定の不動産の室内の状態・設備の状態など、実際に現地にて調査し細部まで確認をします。また、役所による調査・法務局での権利関係の調査等を行い、周辺の成約事例・売出事例をもとに、より精度の高い売却予想価格を算出します。
さらに、経済情勢・住宅市場動向・エリア特性などを考慮して最終的な査定価格を算出します。

2. 物件の確認・調査

ご所有の不動産についてさまざまな角度から調査を行います。
不動産物件そのものの調査はもちろん、法律上の制限や地域特性、権利関係などを予めしっかりと調査・把握しておくことが、トラブルを回避し、スムーズなお取引を実現させることに繋がります。

現地（建物・敷地）調査

• 近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や近隣での建築予定の確認
• 騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
• リフォーム履歴
• 収納スペース
• 日照条件
• 眺望・景観
• 設備機器のグレード

＜マンションの場合＞

• 管理規約の確認
• 管理費や修繕積立金の額、滞納の有無
• 長期修繕計画の内容

＜土地・戸建ての場合＞

• 接道状況、道路種類の確認
• 上下水道の確認
• 境界や越境の有無

法務局調査

• 登記簿記載事項の確認
• 構図、測量図、建物図面などの確認

役所調査

• 用途地域の確認
• 建築・法令上の制限

3. 価格査定

調査の内容をふまえて、様々な角度から物件の魅力を最大限引き出し、物件の価格査定を行い、「査定報告書」をご提出します。またお客様にご納得頂けるよう、様々な資料をお見せし、詳しくご説明させて頂きます。

不動産の売却を依頼する契約です。
価格査定の内容、売却活動の内容について説明を受け、媒介契約書の内容を理解した上で契約しましょう。

1. 媒介契約の種類

媒介契約には3つの種類があります。

・専属専任媒介契約

・専任媒介契約

・一般媒介契約

2. 媒介契約に係る手続き

媒介契約をご締結いただいた後、販売活動に入る前に必要になる書面等があります。

物件状況等報告書

ご売却予定の不動産について売主様が知っている事柄を、買主様に報告するための書面が「物件状況等報告書」です。雨漏りやシロアリの害、給排水管の故障・腐蝕、増改築の履歴、近隣との申し合わせ事項、マンションの場合は管理に関する事項などを記載いただきます。

付帯設備表の記入

ご売却予定の不動産に備え付けられている設備機器の故障の有無について、売主様が買主様に報告するための書面である「付帯設備表」を記入していただきます。

媒介契約が済むと、いよいよ売却活動の開始です。
売却活動が始まると、週末を中心に購入検討者が内見に来るようになります。その時に慌てなくてよいように、事前に準備をしておきましょう。

1. 売却活動のための事前準備

不動産を売却するということは、いつもの住まいが購入検討者に買っていただく「商品」になるということです。不動産の購入や賃貸で借りる際に、複数の物件から決め手になるのは最終的に印象の良し悪しではなかったでしょうか？物件の魅力を引き出し、効率的な売却を行うためにも以下の準備を行いましょう。

第一印象を良くする工夫

購入検討者が見学に訪れた際に、住まいに魅力を感じてもらえるよう事前に準備を行っておきましょう。部屋の状態は購入希望者の決断を大きく左右します。ちょっと手間をかけるだけで、第一印象は大きく変わります。

室内のクリーニング

まず始めに行いたいことは室内のクリーニングです。水回りは特に汚れが目立ちやすいので早めにとりかかりましょう。

部屋を広く見せるよう片づけ

部屋を広く見せるには、物をできるだけ少なくすることが一番です。無用なものは思い切って処分して整理整頓を行えば、ぐっと部屋が片付いた印象になるでしょう。また空き家などの場合は、電気が使えるようにしておきましょう。電気が使えないと部屋が暗い印象になってしまいます。

庭の手入れ

一戸建てやマンションの1階で庭がある場合は、庭の手入れも行っておきましょう。
きれいな庭が演出できれば、購入検討者の検討意欲も高まるでしょう。

2. 案内当日

いよいよ購入検討者が見学に来ます。見学の際には気持ちよく見学してもらえるように準備をしておきましょう。

さまざまな売却活動を通して購入希望者を探します。
またお問い合わせ頂いた方に、実際に物件の見学をしてもらいます。

1. 売却方法

さまざまな売却方法の中から、お客様のご希望に沿った売却が実現できる方法を選択して売却活動を行います。

2. 活動報告の内容

売主様に対して売却活動の報告を書面やメールにて行います。 媒介契約の種類によって、専属専任媒介の場合は1週間に1回以上、専任媒介契約の場合は2週間に1回以上の報告と定められています。
当社では問い合わせの内容や現地での購入検討者の細かな条件なども、その都度売主様に報告させて頂き、売主様と買主様のご希望や諸条件など密にすり合わせながら、ご納得頂くまで売却活動をさせて頂きます。

購入希望者から「購入申込書」を受領し、価格や引渡し等の条件について調整を行います。売主様、買主様間で合意に至ったら、売買契約を交わします。

1. 購入希望のお客様からの申込み

購入希望者から受領した「購入申込書」をご覧いただき、ご売却の条件に合致するかどうかをご判断ください。

購入申込みにあたり確認する事項

購入希望価格

購入希望者の資金計画にもとづき、希望する購入価格が提示されます。

代金の支払い条件

下記項目について代金の支払い条件が記載されています。

• 手付金：売買契約締結時に支払われるもので、売買価格の5～10%程度が一般的です。
• 残代金：売買価格から手付金を差し引いた金額が記載されています。

融資利用予定の有無

住宅ローン等の融資の有無が記載されています。

契約・引渡し希望日

下記の日程について希望日が提示されます。

• 契約締結希望日：購入希望者の契約締結希望日が記載されています。
• 決済希望日　　：購入希望者が残代金の支払いが可能な日です。通常は法務局や金融機関が営業している平日の午前中に設定します。
• 引渡し希望日　：一般的には、決済日と同じ日になります。

その他の希望条件

購入にあたり、希望する条件が特にある場合、記載されます。

2. 契約条件の調整

契約条件の調整は下記のような流れで進めます。

3. 契約までの流れ

契約は下記のような流れで進めます。
契約にあたって必要な書類等がありますので、流れを理解して予め準備をしておきましょう。

契約の事前準備

ご用意いただく書類・金銭等

• 実印・印鑑証明書（共有での所有の場合各所有者）
• 登記済権利証・登記識別情報
• 固定資産税等納税通知書
• 本人確認書類（免許証・パスポート等）
• 売買契約書貼付印紙

※印鑑証明書の有効期限は３ヶ月以内
※売買契約の締結に際し、ご本人（共有者含む）が出席出来ない場合ご本人（共有者）の委任状と印鑑証明書および代理人の印鑑・本人確認書類が必要となります。なお各必要書類については、随時担当者にご確認ください。

重要事項説明

• 売買契約に先立ち、重要事項の説明を宅地建物取引士より受けます。
• 重要事項とは、不動産売買にあたり不動産会社が売主様・買主様に説明しなければならない事項をいい、対象不動産の権利関係、法令上の制限、契約解除に関する事項、その他重要な事項などがあります。

売買契約の締結

• 売買契約書には、売買代金や売買対象面積、引渡し時期等が明記されます。
• 契約時に物件の状態を確認する書類として、「付帯設備表」と「物件状況等報告書」があります。売買物件に付帯する設備（キッチン、給湯器、エアコン、照明器具など）、どの設備まで売却するのか、売買契約時の物件の状況（雨漏りの有無など）を売主様から明確にします。
• 買主様から売主様へ手付金が支払われます。

残代金の受領日までに引越しや公共料金の清算などを済ませ、買主様へ引渡せる状態にする必要があります。引渡しは契約時に約束した状態で行なわなければなりませんので、引越し後の状況を確認しておきましょう。

1. 契約後

既存ローン完済の手続き

ご売却物件に住宅ローンの残債がある場合、物件のお引渡しの前までに抵当権を抹消するお手続きが必要になります。原則として、残代金の受取り日決定後のお手続きとなります。

※手続き完了までは2週間程かかる場合があります。
※借入先金融機関によって、お手続きが異なる場合があります。

• 借入先金融機関への連絡
• 抵当権抹消・全額繰上返済の依頼
• 全額繰上返済の依頼書への記入・捺印
• 司法書士と借入先金融機関とで書類の確認
• 残代金受領日の書類の受け取り方法の打ち合わせ
• 残代金受領後、司法書士とともに借入先金融機関にて書類の受取り

（土地・戸建の場合）測量の手配

土地・戸建等の取引の際には必要に応じて測量の手配が必要になります。これに伴い、費用が発生します。尚、手続き完了までは1ヶ月から長い場合3ヶ月程かかる場合があります。

• 測量対象地に係るお手持ちの資料の提示
• 現地調査日の日程調整
• 隣接地との境界、道路との境界確認
• 道路管理者や隣接地所有者との立会い
• 測量図および付随する書類準備

2. 引越し１ヶ月前

引越し方法の検討・引越し業者の手配

引越しの手配は早めに準備を進めましょう。年度末などは、引越し業者が混雑するため希望日に引越しができないケースもあります。早め早めの手配を心がけましょう。

• 引越し方法の検討・日程決定
• （引越し会社を頼む場合）見積り・業者決定
• （自力で行う場合）レンタカー・人手の確保

引越しの準備

• 新居のレイアウト計画
• 荷物の整理整頓
• 粗大ゴミの手配

学校の転校手続き

引越しが決まったら、なるべくすみやかに担任の先生に連絡をして、下記のものを受け取りましょう。

• 公立小・中学校：現在の通学校で「在学証明書」「教科書無償受給証明書」を受け取ってください。
• 高等学校：現在の通学校で「在学証明書」「成績証明書」「単位取得証明書」「就学照会書」等を受け取ってください。

3. 引越し１～２週間前

荷造り

荷造りは予想以上に大変なので、一度にやってしまおうとせず、使用頻度の少ないものから早めに段ボールに詰めておきます。

• 梱包資材などの手配
• 荷造り開始（季節物などから）

電話の移転・郵便物転送の手配等

電話を移設するには、受け持ちの電話局へ電話で新旧住所、氏名、引越し月日、移設希望日を連絡します。郵便物の転送は、郵便局に備え付けの転居届に所定事項を記入して郵送します。

• 電話の移転
• 転居通知・郵便物転送の手配

役所へ転出届を提出

転出の14日前から転出後14日以内に住民登録をしている市区町村役所・支所・出張所等に住民異動届を提出して転出証明書をもらいます。

• 転出届の提出
• 印鑑登録の消去

電気・ガス・水道会社への届出など

領収証・検針表に記載されている管轄の支社・営業所へ電話で新旧住所、氏名、引越し月日、お客様番号を連絡します。
利用停止日ならびに新居での利用開始希望日などの手続きもあわせて行います。

• 電力会社への転居連絡
• ガス会社への転居連絡
• 水道局への転居連絡

4. 引越し当日・引越し後

当日

• 荷物の搬出・搬入
• 電気・ガス・水道の閉栓・精算
• 引越し先の電気・ガス・水道の開栓

引越し後

• 金融機関へ住所変更の届出
• 運転免許証の住所変更
• 役所へ転入届、転籍届の提出
• 印鑑登録
• 国民年金・国民健康保険への届出
• その他、ローン・クレジット会社、各種保険会社等への住所変更手続き

現地確認

売主様、買主様双方立会いにて、現地の最終確認を行います。
家具等がなくなった状態で、買主様に物件とともに付随する設備などをひとつ一つ確認し、ご納得いただいた上で引渡しへと進めます。

• 付帯設備表に基づく建物設備の確認
• （土地・戸建の場合）境界確認

契約時に定めた内容で物件の引渡しを行います。物件の状況を改めて確認しましょう。残代金の受領と同時に物件（鍵）の引渡しを行い、売却手続きが完了します。

1. 残代金決済・引渡しの流れ

売買残代金の受領と所有権移転登記、物件（鍵）の引渡しを行います。営業担当者がサポートいたしますので、ご安心ください。

※一般的な流れを説明しています。取引の内容により、変更になる場合があります。
※通常、買主様のローン借入金融機関にてとり行います。

登記申請書類の確認

所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。

残代金等の受領、費用の支払い

受取り

• 売買残代金（手付金を差し引いた残金）
• 固定資産税等、管理費等の清算金（引渡し日において日割清算）

支払い

• 登記費用（抵当権抹消・住所変更登記等）
• 仲介手数料

物件の引渡し

買主様へ建物に付随する全ての鍵をお渡しします。
その際、確認として「不動産引渡確認証」を発行していただきます。

※管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書等を買主様へ引渡します。

抵当権抹消書類の受領

お借入先金融機関にてお受け取りいただきます。
司法書士に書類を渡し、抹消登記を依頼します。

2. 残代金決済・引渡し日にご用意いただくもの

金銭

• 登記費用（抵当権抹消・住所変更登記等がある場合）
• 仲介手数料

書類等

• 権利証（登記済証または登記識別情報）
• 印鑑証明書（3ヶ月以内に発行のもの）
• 住民票（住所変更登記がある場合）
• 本人確認書類（免許証・パスポート等）
• 固定資産税納付書、住民税決定通知書
• 管理規約、分譲時パンフレット、建築確認書等
• 売却物件に付随する全ての鍵
• 抵当権抹消書類一式
• 鍵
• 宅配ボックスのカードキー、ポストの暗証番号等

印鑑等

• ご実印 ※共有の場合、各々の印鑑が必要となります。
• 受入先金融機関預金通帳等（口座確認の為）

スムーズな引渡しのために準備しておきましょう！

• 引越した後はお部屋のお掃除をして、買主様に気持ちよく引渡しができるようしておきましょう。
• 買主様に引渡す、パンフレット、取扱説明書、保証書などを整理しておきましょう。
• 印鑑証明書などは早めに取得しておきたいものです。（ただし有効期間3ヶ月）
• 決済時に必要な権利書もお忘れなく。